W dobie globalnej pogoni za osiągnięciem neutralności węglowej, należy zadać pytanie o to, w jaki sposób rynek nieruchomości ma zamiar dostosować się do nowej, „zielonej” rzeczywistości. Okazuje się, że od wielu lat krok po kroku podnoszone są standardy i wymogi prawne dotyczące nowo powstających budynków, powodujące poprawę standardów ekologicznych w budownictwie. [Autor analizy: Tomasz Kuniewicz-Ekspert Fundacji Centrum Nowych Technologii GreenLab]
Na branży spoczywa ogromna odpowiedzialność, jest ona bowiem emitentem aż 36% gazów cieplarnianych i zużywa 40% globalnego zapotrzebowania na energię. Spowodowane jest to faktem, iż zarówno materiały wykorzystywane do budowy (np. beton i stal), jak i późniejsza eksploatacja budynków wymagają ogromnych nakładów energetycznych. Na wpływ budownictwa na środowisko składają się także kwestie logistyki, panowania placu budowy, odpowiedniej utylizacji odpadów oraz minimalizowania ich ilości. Zmiany w Unii Europejskiej dotyczące zrównoważonego rozwoju wywierają na inwestorach presję, zmiany branży podług tego modelu rozwoju. Przemiany ułatwia fakt, iż aby budynek stał się ekologiczny nie trzeba go burzyć i stawiać na nowo a jedynie poddać unowocześnieniu. Pozostaje jednak pytanie, jak doprowadzić do zmian na tak zróżnicowanym rynku?
Czym są zielone budynki?
Budynki nazywane zielonymi lub zrównoważonymi różnią się swoją funkcjonalnością w stosunku do konstrukcji klasycznych. Nie powinny spełniać jedynie swoich podstawowych zastosowań mieszkalnych, biurowych czy magazynowych. Ich zadaniem jest oferować te same możliwości, w zrównoważony i oszczędny sposób poprzez najnowsze rozwiązania technologiczne. Wadą budynków biurowych była w przeszłości ucieczka ciepła przez ogromne powierzchnie szklane, co wiązało się z wyższym zapotrzebowaniem na energię. Nadejście zielonych regulacji wymusiło na branży poszukiwania rozwiązania tego problemu. Zwykłe szyby zastąpiono ciepłochronnymi, zapobiegającymi wydostawania się energii cieplnej na zewnątrz budynku jednocześnie nie ograniczając wpadającego światła. Rozwiązanie to zmniejsza straty cieplne nawet o 30%. Źródła energii wykorzystywane przez biurowce zostały zdywersyfikowane dzięki rozwiązaniom fotowoltaicznym, które w ostatnich latach zyskują na popularności nie tylko w nieruchomościach biurowych i magazynowych, ale także w domach czy blokach. Kwestie energii to jedynie początek zmian jakie wprowadzają firmy budowlane w swoich projektach, rośnie także wykorzystanie ekologicznych materiałów. Poza zmniejszonym zapotrzebowaniem na energię w procesach wytwórczych, ich produkcja generuje mniej toksycznych odpadów i półproduktów oraz ułatwia ich recykling a nawet ponowne wykorzystanie. Co ciekawe, ekologiczne budownictwo nie oznacza jedynie zmian w procesie budowy, ale także lepsze zaplanowanie przestrzeni inwestycji. Nowoczesne biurowce wyróżniają się pod tym względem oferując przestrzenie dedykowane odpoczynkowi i relaksowi osób w nich pracujących. We wczesnych latach 2000 standardem w branży było wystawienie ławek i stołów przed budynkiem, natomiast obecnie mamy już do czynienia z sytuacjami, w których deweloperzy tworzą parki i ogrody.
Inwestorzy, zyski i trendy
Inwestorzy nie pozostają obojętni na zmiany w budownictwie. Rosnąca świadomość ludzi i firm na tematy ekologii sprawia, że budynki które budowane są w zrównoważony sposób cieszą się dużą popularnością. Wiąże się to nie tylko z możliwością reklamowania biur, mieszkań czy magazynów jako ekologiczne, ale przede wszystkim z krótszym czasem wymaganym na znalezienie klienta i wyższym zyskiem. Badania przeprowadzone w 2021 roku na ponad 1000 nieruchomości biurowych w USA potwierdzają, że te, które posiadają zielone certyfikaty pozwalają na uzyskanie od 3 do 5% wyższych zysków w skali roku od tych które takich certyfikatów nie posiadają. Dalsze rozprzestrzenianie się zrównoważonego budownictwa przyczyni się do zmiany tego rozwiązania z niszy w standard, ponieważ najemcy poszukujących nowych lokacji na wynajem nie będą chcieli rezygnować z udogodnień i rozwiązań oferowanych przez ekologiczne budownictwo. Z perspektywy inwestora zyskowność inwestycji jest kluczowa, nie musi być ona jednak jedynie uzyskiwana z czynszów za wynajem powierzchni. Sprzedaż zielonego budynku może okazać się prostsza i bardziej zyskowna, dzięki większej ilości oferowanych przez nie rozwiązań i niższym kosztem użytkowania.
Certyfikacja budynków
W celu zunifikowania standardów w ekologicznym budownictwie powstały liczne certyfikaty. Część z nich działa jedynie regionalnie, lecz kilku z nich udało się wyjść poza granice kraju z którego pochodzi i są obecnie rozpoznawane i cenione na międzynarodowym rynku. Do największych z nich należą: BREEAM, LEED oraz WELL. Polska choć korzysta w znacznej części z wyżej wymienionych ma swój, lokalny certyfikat o nazwie „Zielony Dom”.
Na szczególną uwagę zasługuje BREEAM. Building Research Establishment Environmental Assesment Method to brytyjski, istniejący od 30 lat certyfikat ekologicznego budownictwa. Składa się na niego 10 kategorii: woda, odpady, energia, transport, zarządzanie, dobre samopoczucie, materiały, zanieczyszczenia, wykorzystanie terenu i ekologia oraz innowacje. Certyfikat może zostać przyznany zarówno budynkom które jeszcze nie zostały zbudowane (tak zwana precertyfikacja) jak i tym będącym oddanym do użytku. Każda z wyżej wymienionych kategorii ma swoje wymagania minimalne które budynek musi spełnić, aby w ogóle móc ubiegać się o certyfikat. Gdy są one spełnione, niezależny asesor poddaje ocenie plany budowy (w wypadku New Construction tj. budynku nowopowstającego) lub aktualny stan budynku, jego zarządzanie i sposób użytkowania przez najemców (w wypadku budynków już stojących). Następnie, przyznaje punkty w ilości adekwatnej do zastosowanych lub planowanych przez budowniczych technologii. Raport firmy Colliers [1] pokazuje zwraca uwagę na jeszcze jedną cechę tego certyfikatu. BREEAM zdecydowanie dominuje w Polsce oraz w Europie, gdyż jest postrzegany jako certyfikat europejski, podczas gdy w 2013 roku globalnie stanowił jedynie 12% rynku. Mimo coraz wyżej podnoszonej poprzeczki i rygorystycznych wymogów, firmy deweloperskie starają się otrzymywać coraz więcej certyfikatów z roku na rok. Jest to spowodowane nie tylko chęcią zaspokojenia coraz bardziej wymagających oczekiwań klientów, ale też dużo mniejszą popularnością obiektów pozbawionych europejskich zaświadczeń ekologicznych wśród inwestorów, co prowadzi do obniżenia ich wartości rynkowej.
Przyszłość branży
Nie ulega wątpliwości, że zrównoważone budownictwo w Europie będzie się nadal rozwijało. Firmy nie patrzą już na nie jak na ciekawostkę i narzędzie marketingowe, ale zaczynają widzieć w nim przyszłość branży i kierunek, który należy jak najszybciej obrać.
Zmiany zapoczątkowane w ostatnich latach są już zauważalne i jest prawdopodobne, że lawinowo zaleją rynek w nadchodzących latach. Dotyczyć to będzie zarówno nowych budynków, które są obecnie konstruowane, planowanych budów, ale także już istniejących konstrukcji, które będą musiały przejść modernizacje w celu zachowania konkurencyjnej pozycji na rynku. Branże związane z zieloną zmianą, oferujące produkty które łatwo poddać recyklingowi i obniżające zużycie mediów będą przeżywały rozkwit co umożliwi im dalszy rozwój. W Europie Zachodniej zaczynamy zauważać wzmożone zainteresowanie inwestowaniem w ekologiczne biurowce, osiedla czy magazyny. Jest to jasnym sygnałem świadczącym o niesamowitym potencjale tej branży i nadchodzących w niej przemianach. Dodatkowym czynnikiem motywującym firmy i inwestorów będzie rosnąca unifikacja standardów zielonego budownictwa za pośrednictwem certyfikatów respektowanych na terenie całej Europy oraz Stanów zjednoczonych. Dzięki nim ryzyko związane z rozbudowywaniem swojego portfolio o ekologiczne konstrukcje zostanie zminimalizowane a z kolei dzięki uniwersalnym standardom i ramom w jakich deweloperzy realizować będą mogli swoje projekty.
[1] J. Wójcik, A. Gutowski, R. Wypych, Zielone budynki w Polsce, Warszawa 2013, s. 6
